최근 부동산 투자자들 사이에서 다시 관심을 받고 있는 지역이 있습니다. 바로 서울의 용산구 한남뉴타운입니다.
특히 강남 3구와 용산구의 대부분이 토지거래허가구역으로 묶이며 규제가 강화된 가운데, 한남뉴타운은 그 예외로 토허제가 적용되지 않아 투자 매력이 더욱 커지고 있다는 이야기가 퍼지고 있습니다.
그렇다면 같은 용산구 안에서도 왜 한남뉴타운은 토지이용허가제에서 제외되었는지 궁금한 분들이 많으실 겁니다. 이 문제에 대해 오늘은 상세히 설명드리겠습니다.
토지거래허가제
토지거래허가제는 해당 지역의 지자체장이 투기 가능성이 있는 곳을 선택하여 토지의 매매나 임대 등을 통제하는 제도입니다.
이 제도에 따라 지정된 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하고자 할 경우, 사전에 구청이나 시청의 허가를 받아야 하며, 실제 거주를 목적으로 하는 등 정당한 이유가 없는 거래는 거부될 수 있습니다.
이 제도는 주로 가격이 급격하게 오를 가능성이 큰 아파트가 밀집된 지역에 주로 시행됩니다. 최근 서울에서는 강남 3구인 강남, 서초, 송파와 용산구의 아파트 단지들이 다시 허가 구역으로 지정되어 투자 심리에 변화를 주고 있습니다.
한남뉴타운 특별한 이유
한남뉴타운은 용산구에 위치하지만 이번 토허제 재지정에서 빠지게 되었습니다. 그 사유를 간단히 정리하면 아래와 같습니다.
첫 번째 ‘아파트 단지’에만 적용
국토교통부와 서울시는 아파트 가격 상승을 막기 위해 ‘기존 아파트 단지’를 규제 대상으로 삼았습니다. 이에 반해 한남뉴타운은 현재 재개발 중이거나 앞으로 계획된 지역으로, 주로 단독주택, 다세대주택, 상가주택 등 아파트가 아닌 형태로 이루어져 있습니다.
즉, 아파트 단지가 아닌 한남뉴타운은 이번 규제에서 자연스럽게 벗어난 것입니다.
둘째, 재개발 지역은 도시의 계획에 맞춰 따로 관리
한남뉴타운은 1구역부터 5구역까지 나뉘어 도시환경 정비 사업이 진행되고 있습니다. 이러한 정비 사업 구역은 토지 거래 허가제를 적용하기보다는 사업 단계별로 행정 절차에 따라 관리되고 있습니다. 이미 개발 계획이 수립된 지역에 대해서는 별도의 규제가 필요하지 않다는 판단이 작용한 것으로 보입니다.
셋째, 주택의 여러 가지 특징
한남뉴타운에 위치한 신동아아파트를 제외하면, 이 지역은 대부분 오래된 주택, 빌라, 그리고 단독주택으로 이루어져 있습니다. 이번 토허제는 아파트 거래를 실질적으로 제한하려는 의도가 크기 때문에, 비아파트 주택이 많은 한남뉴타운은 규제에서 제외된 상태입니다.
한남뉴타운 자유롭게 거래가 가능한지
토지거래허가제에 해당하지 않는다는 사실은 투자자에게는 긍정적으로 작용하지만, 한남뉴타운이 위치한 용산구는 여전히 투기과열지구로 지정되어 있습니다. 이는 전매제한, 대출 규제, 청약 자격 제한 등 다른 규제가 여전히 유효하다는 것을 의미합니다.
재개발 지역은 정비사업이 진행되는 단계에 따라 소유권의 이전이나 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 따라서 투자하기 전에 조합 설립 여부, 관리처분 인가 여부, 이주 일정 등을 자세히 점검하는 것이 중요합니다.
마무리하며
최근 부동산 규제가 더욱 강화됨에 따라 규제에서 벗어난 한남뉴타운이 비교적 자유로운 시장으로 인식되고 있습니다.
특히 강남과의 근접성, 한강 전망 가능성, 그리고 용산 국제업무지구 개발 등 미래 가치가 높아 투자자들의 관심이 다시 모이고 있습니다.
그러나 단순히 규제를 피하는 데 급급하기보다는, 그 지역의 정비사업 현황과 조합 규정을 충분히 살펴본 뒤에 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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