안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 하나로 묶은 특례보금자리론이 새롭게 출시되었습니다. 이 대출은 시중의 변동금리 주택담보대출보다 약간 낮은 금리로 이용할 수 있습니다. 신청 절차와 대상, 그리고 대환 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
특례보금자리론
특례보금자리론은 안심전환대출과 보금자리론, 적격대출을 포함하는 금융 상품입니다. 이 상품은 주택 구매를 위한 구입용도, 기존 대출을 갚기 위한 상환용도, 임차보증금을 돌려받기 위한 보전용도로 나뉘어 총 3가지 용도로 사용될 수 있습니다.
특례보금자리론 이용 대상
특례보금자리론은 이전의 보금자리론과 달리 소득에 대한 제한이 없습니다. 그러나 우대금리를 받으려면 본인과 배우자의 소득 자료를 제출해야 합니다.
소득에 대한 기준은 없지만, 주택의 수에 대해서는 기준이 존재합니다.
- 구매 대상: 주거지가 없는 사람 (일시적으로 두 채의 주택을 가진 경우, 기존 주택은 2년 이내에 판매해야 함)
- 상환과 보전 목적 : 1주택 보유자
주택 가격에 대한 기준이 있습니다. 9억 원 이하의 주택이어야 합니다. (KB 시세, 한국부동산원 시세, 주택 공시 가격, 감정 평가액 순으로 적용됩니다.)
특례보금자리론 지원 내용 안내
특례보금자리론의 대출한도와 상환기간, 상환 방식, 중도상환 수수료, 그리고 대출금리에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.
아래에는 흔히 하는 질문들을 확인해 보시기 바랍니다. 자주 묻는 질문 섹션에서 궁금한 점을 쉽게 찾을 수 있습니다.
대출한도
대출 한도는 최대로 5억원까지 설정됩니다. 주택담보대출의 경우 LTV는 최대 70%까지 가능하며, 생애 최초의 경우에는 80%까지 가능합니다. 생애 최초 보금자리론에 대한 자세한 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다.
LTV는 주택 가격을 기준으로 한 비율입니다. 예를 들어, 5억원의 집에 대해 70%의 비율을 적용하면 3억5천만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
아파트가 아닌 연립주택, 다세대 주택, 단독주택의 경우에는 5%가 추가로 차감되어 LTV가 65%까지 가능합니다. 반면, 규제지역에서는 10%가 추가로 차감되어 대출 한도가 60%로 제한됩니다. 규제지역의 실수요자가 되기 위해서는 주택 가격이 8억원이고 소득이 9천만원, 그리고 무주택자라는 세 가지 요건을 충족해야 차감 요건이 적용되지 않습니다.
LTV 외에도 DTI 한도가 존재하는데, 이는 최대 60%까지 설정할 수 있습니다. DSR을 고려하지 않고 DTI를 적용하므로 대출을 받는 데에 상대적으로 유리할 것입니다.
DTI와 DSR은 모두 부채상환비율을 나타냅니다. DTI는 개인의 소득에 대한 주택담보대출의 원리금과 기타 부채의 이자상환액을 포함하여 계산합니다. 반면 DSR은 기타 부채의 원리금 상환액도 포함하므로 소득에 대한 분모 값이 상당히 증가하게 됩니다. 이는 더 엄격한 기준으로 적용된다는 뜻입니다.
- DTI는 주택담보대출의 원리금 상환금과 기타 부채의 이자를 합산한 것이다.
- DSR은 주택담보대출의 원리금 상환액에 다른 부채의 이자와 원금까지 포함됩니다.
상환기간
상환 기간은 최대 50년까지 가능합니다. 선택할 수 있는 기간은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년의 총 6가지입니다. 40년과 50년 상환은 나이에 따라 조건이 있습니다.
- 만기 40년: 39세 이하이거나 결혼한 지 7년 이하인 신혼부부
- 만기 50년: 34세 이하의 만남을 갖고 있는 부부 또는 신혼부부
상환 방식
상환 방법으로는 원리금 균등 분할 상환, 원금 균등 분할 상환, 체증식 분할 상환 중에서 하나를 고를 수 있습니다. 단, 만기가 50년인 경우 체증식 분할 상환은 사용할 수 없습니다.
- 원리금 균등 분할상환은 대출의 원금과 이자를 매달 동일한 금액으로 상환하는 방식입니다.
- 원금균등 분할상환은 대출 원금을 매달 동일한 금액으로 상환해 나가는 방법이다.
- 체증식 분할상환은 만 40세 미만이 u-보금자리론이나 아낌 e-보금자리론을 이용할 때 적용됩니다. 이 방식은 초기에는 상환해야 하는 원금과 이자가 적지만, 시간이 지나면서 점점 상환 원금과 이자가 증가하는 구조입니다.
금리
대출의 기본금리는 우대형과 일반형으로 구분되며, 우대금리는 별도로 설정됩니다. 매달 시장금리와 재원 상황 등 여러 요소를 고려하여 대출의 기본금리가 조정됩니다. 다음 표는 시행 초기에 설정된 금리 기준이며, 아래 링크를 클릭하시면 현재의 금리를 확인할 수 있습니다.
- 4대 주요 은행의 주택담보대출 평균 금리는 5.04%에서 5.54%로 형성되어 있습니다.
우대금리에 저소득 청년을 위한 0.1% 금리 인하가 새롭게 시행되었습니다. 아낌e 상품을 제외한 다른 우대금리는 주택 가격이 6억원 이하일 때만 적용되며, 소득 기준도 존재합니다.
- 아낌e 보금자리론을 신청하면 0.1%의 혜택을 받을 수 있습니다.
- 저소득 청년 0.1% (소득 6천만 원 이하)
- 사회적 배려층은 0.4%이며, 이는 소득이 6천만 원 이하인 한부모 가구, 장애인, 다문화 가정, 다자녀 가구를 포함합니다.
- 신혼가구: 0.2% (연소득 7천만원 미만)
- 미분양주택: 0.2% (연소득 8천만원 이하)
중도상환수수료
기존의 주택담보대출을 특례보금자리론으로 이전하는 경우는 물론, 특례보금자리론을 중도상환하는 상황에서도 면제가 이루어질 예정입니다. 이 점이 이번 특례보금자리론의 가장 큰 장점으로 평가되고 있습니다.
현재 금리는 상승세에 있지만 몇 년 후에는 언제든지 하락할 가능성이 있습니다. 이럴 경우 일반 은행의 주택담보대출로 전환하는 것이 좋은 선택이 될 수 있으며, 중도상환수수료가 없으므로 큰 이익을 누릴 수 있을 것입니다.
- 주택금융공사 홈페이지나 모바일앱을 이용해 ‘특례보금자리론 승안내역 확인서’를 발급받고, 이를 기존 대출 금융기관에 제출하면 기존 주담대의 중도상환수수료를 면제받을 수 있습니다.
특례보금자리론 신청 절차
특례보금자리론을 신청하려면 한국주택금융공사의 웹사이트나 스마트주택금융앱을 이용하면 됩니다. 반드시 아낌e를 활용하여 0.1% 금리 할인 혜택을 누리시기 바랍니다.
- u-보금자리론은 한국주택금융공사의 공식 웹사이트에서 신청할 수 있는 주택담보대출 상품입니다.
- 아낌 e 보금자리론은 대출 거래 약정과 근저당권 설정 등기를 전자적으로 진행하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1% 포인트 낮습니다.
- t-보금자리론은 은행에 가서 직접 신청할 수 있는 보금자리론입니다.
특례보금자리론의 1주택 유지 요건
특례보금자리론은 정부가 지원하는 대출로, 1주택을 유지해야 하는 조건이 있습니다. 대출을 받는 동안 이 조건이 엄격하게 적용되며, 만약 2주택 이상을 보유하게 되는 경우, 정해진 기간 내에 처분해야 합니다. 만약 이를 준수하지 않을 경우, 대출의 이익이 상실되며 3년 동안 보금자리론 이용이 제한됩니다.
- 매년 추가주택의 취득 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 주택을 구매한 사람은 6개월 이내에 처분해야 한다.
- 처분기한이 6개월을 초과할 경우, 기한이익이 상실되며 3년 동안 보금자리론을 이용할 수 없습니다.
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